2010年5月22日(土)
一戸建住宅の評価について
Kさんは、銀行からの紹介でT市内の豪邸売却を依頼され実査にお伺いしました。見てびっくり…3年前に竣工した成金趣味の豪邸で、外壁タイル・造りつけ家具等もイタリアへ発注し、建物だけで2億円賭けたド派手な住宅です。事情があり売却することになり、売主様の希望値は、玄関・リビング・庭の彫刻類・ダイニングセット・応接セット(オールイタリア製)もつけて、土地代＋建物1億5千万円…
まず売却は無理ですね。多少の価格の問題ではなく、こういった豪邸希望層の方々は、自分の価値観・趣味で建てるものです。お金が十分あれば当然です。まあ銀行の紹介なので、媒介契約を締結し３ヶ月一応レインズに登録してみますが、成約はしません。こういったシチュエーションはよくある話です。
そういった意味で建物評価は、一般的には「住宅メーカー標準品・建売住宅、マンション」が有利になります。もともと、エリア顧客ターゲット層に合わせた住宅(面積・間取り・仕様・設備等)となっているために、買い手サイドにとりギャップが少ないからです。
中古一戸建住宅は、土地については取引事例比較方式、建物は原価方式でやり、合計価格を流通性比率で調整することになっています。
建物はエリアにおける新築単価を毎年見直し、これからは長期優良認定等々関連も当然評価に加味されます。また過去の維持管理状況等の情報資料があれば査定に影響することとなります。この方向性は、アメリカの中古住宅流通システムを目指したものです。
ただし、こういった長期優良認定等住宅は、これから先の商品であり、今日の問題は築年数がある程度経過した中古住宅の扱いを、過去と同じ築年数の経過だけでの大胆な評価から、どう変化させていくか…といったところでしょう。
既存住宅（中古住宅）を対象とした性能表示制度、さらに本年、既存住宅にも瑕疵保障保険等の付保も整備され着実に制度は進化しています。また性能評価制度は、住宅の性能を同じ基準で評価するので、お客様にも性能の比較がわかり易くなり、将来は画期的なシステムとなる可能性があるだろうと考えられています。
素人である買主様は勿論、宅建取引主任者にとっても建物の評価は難しい。特に15年から経った建物の構造的な部分の「インスペクション＝建物検査」の診断能力は、宅建主任者の業務範囲ではありません。今後は、いかに信頼のおけるインスペクション会社との連携を蜜にしていくかは、重要な命題です。
こういった建物検査が一般化し、買い手サイドが、建物に対するハードな構造面(躯体：基礎・柱・壁・床等)での安心感を持っていただければ「新築住宅偏重からの脱皮」、そして中古住宅の「大手施工、築浅物件への過度の偏りを減らしていく」ことにつながることでしょう。ここは大事なポイントです。しっかりと自覚しておきましょう。
詳細は割愛させていただき、躯体に対する安心感が持てれば、買い手サイドには、ソフト面でどこまで対象住宅を気に入っていただけるかに、絞った案内へ近づいていきます。外観、エクステリア、間取り、仕様・設備等を、宅建業者としてあなたの眼力をもっと大胆に発揮し、価格に反映させていくことです。
勿論「購入ターゲット」をイメージしたならば、それに沿った調査をしっかりとやることです。例えばターゲットが一般的な高齢層なら病院・買い物便、一般的なディンクス層ならコンビニ・深夜営業店舗といったことも含めてです。実務では、もっと絞り込んだ顧客に合わせた調査となることでしょう。
そのうえで実査段階はもちろん、案内における買い手サイドへも、あなたの言葉で納得いただける説明ができるようにすることです。
またわたしは、価格に対する裏づけとして賃貸利回りからも、常にチェックしておくことが必要だと考えます。
エリア調査のうえ、現状なら「月15万円」で貸せるとわかりました。ひとつの目安として、
「15万円×12ヵ月÷金利0.05＝3600万円」も価格の目安になるかと思います。投資家がそういった戸建を5％程度の利回りで購入するという非現実的な話ではありません。
買い手サイドは、投資ではなく、その「住宅に住みたい」からこそ関心がある「エンドユーザー」です。もし、賃貸でその買い手サイドが借りるとしたならという発想で説明すれば、受け容れていただける話でしょう。
あと建物が25年は住めるとすれば、住宅ローン変動25年0.975％で136000円程度…15万円との差額は、マンション管理費の発想で維持管理費用、金利変動予備…少し乱暴な組み立てではあることは承知しています。お客様には、受け容れていただける一つの考えかたとわたしは思います。
買い手本人も認めるリーズナブルな家賃を払って25年後には土地の借金は「ゼロ」です。いかがでしょうか。